رييس اتحاديه املاك براي پايان تابستان پيش‌بيني كرد / موج دوم افت قيمت در بازار مسكن گروه اقتصادي سهم 24 درصدي از توليد ناخالص داخلي و سهم بيش از 40 درصدي در بخش‌هاي مختلف اقتصاد ايران؛ اين آمارها تنها بخشي از نقش مسكن در تصوير كلان اقتصادي ايران را تشكيل مي‌دهد؛ صنعتي كه امروز يكي از بزرگ‌ترين‌ دوره‌هاي ركودي خود در سال‌هاي اخير را تجربه مي‌كند.

جديدترين‌ آمارهاي ارايه‌شده از سوي اتحاديه مشاوران املاك كشور نشان مي‌دهد، در ۱۵ روز ابتداي مردادماه امسال افت ۵۳ و ۷۸ درصدي در قراردادهاي خريد و فروش به ترتيب در كل كشور و شهر تهران نسبت به بازه زماني مشابه در سال گذشته به ثبت رسيده است؛ عددي كه از فاصله عميق قدرت خريد متقاضيان واقعي مسكن با قيمت‌هاي ارايه شده در بازار حكايت مي‌كند.

جداي از آمارهاي خريد و فروش، قراردادهاي اجاره نيز به همين ترتيب ۱۳ و ۲۲ درصد كاهش يافته است و اين آمار به معناي عميق شدن ركودي است كه در بازار مسكن رخ داده و ادامه‌دار شده است.

اگر اين آمار را در كنار عملكرد ماه گذشته اين بازار قرار دهيم، جايي كه بانك مركزي گزارش داد كه معاملات مسكن پايتخت در تيرماه ۱۳۹۸ نسبت به ماه مدت مشابه سال قبل كاهش ۶۵ درصدي را پشت سر گذاشته است، يعني آنچه در بازار رخ داده، بيشتر از يك كاهش نسبي معاملات در كوتاه‌مدت است.

موقعيت فعلي بازار مسكن، نتيجه پيش‌بيني‌هايي است كه برخي كارشناسان از چند ماه قبل داشتند. افزايش حدودا 100 درصدي قيمت‌ها در بازه زماني كوتاه يك‌ساله، قدرت خريد اقشار كم‌درآمد جامعه را به شكلي جدي پايين آورد و وقتي راه‌حل مشخصي از سوي وزارت راه و شهرسازي براي مقابله با شرايط جديد ارايه نشد، عملا ركود تنها نتيجه اتفاقات اخير بود.

ركود در مهم‌ترين بازار

در شرايطي كه اقتصاد ايران در ماه‌هاي گذشته بار ديگر به يك دوره از ركود تورمي وارد شده، احتمالا عبور از اين شرايط نياز به تغييرات اساسي در بازارهاي مهم دارد و آمارها نشان مي‌دهند، مسكن در اين زمينه اصلي‌ترين بازار به شمار مي‌رود.

گزارشي كه سال گذشته از سوي بانك مركزي منتشر شد نشان مي‌داد، مسكن به تنهايي نقشي مهم در تمام اقتصاد ايران دارد. براساس اين گزارش، نسبت به قيمت‌هاي جاري سال 1393، سهم بخش «ساختمان» از گروه صنايع و معادن 8.7 درصد و سهم «خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌اي و تخصصي» از گروه خدمات 15 درصد توليد ناخالص داخلي (GDP) بوده است. مجموع سهم اين دو بخش روي هم حدودا 24 درصد GDP را تشكيل مي‌دهد.

كنار هم قرار دادن اين آمارها نشان مي‌دهد، وقتي مسكن از حركت بايستد، يك چهارم از كل اقتصاد ايران وارد ركود خواهد شد و تداوم اين شرايط ركود كلي در اقتصاد ايران را تشديد مي‌كند.

نقش پررنگ تورم و دلار

صنعت ساختمان نيز مانند بسياري ديگر از بخش‌هاي اقتصاد ايران در چهارساله ابتدايي دولت روحاني، روزهاي نسبتا آرامي را پشت سر گذاشت. پس از افزايش قيمتي كه مسكن در سال‌هاي ابتدايي دهه 90 تجربه كرد، قيمت‌ها در اين بازار براي مدتي نسبتا طولاني ثابت ماند و همين امر، يك موج جدي از ركود در عرضه ايجاد كرد. در اين سال‌ها اقتصاد مسكن به نقطه‌اي رسيده بود كه براي بسياري از بسازبفروش‌ها، سرمايه‌گذاري جديد در اين عرصه صرفه اقتصادي نداشت و حتي بسياري از آنها ترجيح مي‌دادند واحدهايي كه پيش از اين ساخته و تكميل كرده‌اند را تا زمان افزايش دوباره قيمت‌ها وارد بازار خريد و فروش نكنند.

از روزهاي ابتدايي سال 97 و همزمان با آغاز تلاطم‌هاي جديد در اقتصاد ايران، بازار مسكن نيز از اين تحولات بي‌نصيب نماند.

ابتدايي‌ترين اتفاق در اقتصاد ايران افزايش قابل توجه قيمت ارزهاي خارجي بود. هرچند بخش زيادي از نيازهاي بازار مسكن در ايران به وسيله كالاها و محصولات داخلي تامين مي‌شود اما آنچه در اين بين بيشترين اهميت را داشت، تاثيرپذيري قيمت‌ها در بازار واحدهاي مسكوني كوچك از واحدهاي مسكوني لوكس بود. اين واحدها كه سهم كالاهاي خارجي در ساخت و تحويل‌شان بيشتر از ديگر واحدهاست، ابتدا يك افزايش قيمت جديد را تجربه كردند و پس از آن نوبت به ساير واحدهاي مسكوني رسيد كه تحت‌تاثير فضاي رواني ايجاد شده و البته ورود دوباره سوداگران به بازار افزايش قيمتي جديد را تجربه كنند.

در كنار نرخ ارز، نرخ تورم نيز كه در سال‌هاي مياني دهه 90 حتي تك‌رقمي شده بود دوباره به بالاتر از 40 درصد رسيد و اين نرخ براي بالا رفتن قيمت خانه در كلان‌شهرها مزيد بر علت شد.

بر خلاف آنچه در ساير بازارهاي اقتصادي ايران رخ داد، يعني افزايش قيمت‌ها تحت‌تاثير تورم با حفظ قدرت خريد نسبي متقاضيان، در بازار مسكن افزايش 100 درصدي قيمت‌ها به معناي آن است كه بسياري از متقاضيان واقعي توان خريد خود را از دست مي‌دهند و اين اتفاق نتيجه‌اي جز ركود ندارد.

عميق‌ترين ركود 20 ساله اخير

حسام‌الدين عقبايي، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك در گفت‌وگو با «اعتماد»، از لزوم توجه جدي به وضعيت بازار مسكن مي‌گويد و معتقد است اگر فكري عاجل براي آينده بازار مسكن نشود، ركود امروز كه عميق‌ترين ركود 20 ساله اخير است، تداوم خواهد يافت.

به گفته او روند معاملات مسكن در سطح كشور از چند ماه قبل روند كاهشي خود را آغاز كرده و برآوردها نشان مي‌دهد اين كاهش معاملات تا پايان سال جاري و حتي سال آينده ادامه خواهد يافت.

اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه كاهش معاملات در بازار مسكن، با پايين آمدن قيمت‌ها همراه شده است، اظهار كرد: پيش‌بيني ما اين است كه تا پايان تابستان امسال، كاهش قيمت‌ها در واحدهاي بالاتر از 150 متر شدت بگيرد و حتي امكان كاهش قيمت‌ها تا 30 درصد نيز وجود دارد. پس از اين واحدها و احتمالا از پاييز امسال شاهد آن خواهيم بود كه قيمت‌ها در بازار واحدهاي كوچك‌تر نيز كاهش يابد و اين كاهش نيز گسترده خواهد بود.

عقبايي با اشاره به تاثيرپذيرفتن بازار اجاره مسكن از بازار معاملات، تصريح كرد: ‌همانطور كه در ماه‌هاي گذشته با افزايش قيمت خانه، نرخ اجاره‌بها نيز در كلان‌شهرها افزايش يافت، در ماه‌هاي پيش‌رو نرخ اجاره كاهش خواهد يافت. نبود توان پرداخت، كاهش قيمت‌ها و مسائلي مانند مهاجرت مستاجران به شهرهاي پيراموني كلان‌شهرها عوامل اصلي تاثيرگذار در كاهش نرخ اجاره‌بها است و شايد اين كاهش بيش از 20 درصد باشد.

او در پاسخ به اين سوال كه آيا اين تلقي كه بازار مسكن مستقل از تحولات اقتصاد كشور، نسبت به كاهشي يا افزايشي شدن قيمت‌ها واكنش نشان مي‌دهد نيز گفت: اين تلقي درستي نيست زيرا در تمام افزايش قيمت‌هايي كه ما در دهه 60، 70، 80 و 90 تجربه كرده‌ايم، تحولات بازار مسكن متاثر از قيمت‌هاي كلان در اقتصاد ايران بوده است. در ماه‌هاي گذشته نيز افزايش تورم، بالا رفتن قيمت دلار، ورود سوداگران به بازار و ثابت ماندن طولاني قيمت‌ها در بازار عوامل اصلي اين افزايش قيمت بودند.

عقبايي به مسوولان و تصميم‌گيران هشدار داد كه در صورت نپرداختن به مشكلات بازار مسكن و پيگيري نشدن قوانيني مانند عايدي مسكن در مجلس، ركودي كه آغاز شده ادامه پيدا مي‌كند و مشكلات اقشار كم‌درآمد جامعه در تامين واحدهاي مسكوني مورد نيازشان ادامه خواهد يافت.

با وجود طولاني شدن مشكلات در بازار مسكن، هنوز مشخص نيست برنامه وزارت راه و شهرسازي براي مقابله با اين شرايط چيست. در ماه‌هاي گذشته عملا تسهيلات بانكي براي خريد مسكن در كلان‌شهرها تاثير خود را از دست داده‌اند و براي بسياري از جوان‌ها و خانه‌اولي‌ها، خريد خانه در شهرهايي مانند تهران، به يك آرزوي دست‌نيافتني بدل شده است؛ آرزوي نشدني كه نخستين نتيجه‌اش ركود عميق در بازار مسكن است.